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居抜き物件で飲食店を経営。保証金の相場はどれぐらい?

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居抜き物件で飲食店を経営。保証金の相場はどれぐらい?

2018年07月28日

みなさんこんにちは^^!

「保証金」とは借主(店子)が貸主(家主)に預けるお金。
賃借人が賃貸人に対し負う、債務保証担保です。
もし賃借人の賃料などの滞納が発生した際、
滞納分を負担(担保)するために預けるものです。
預けているだけのため、消費税はかかりません。

家主に保証金を預けているからといって、
「今月経営厳しいので保証金から賃料引いておいてください。」
と賃借人からの申し出はできず、
賃料を滞納して良い理由にもなりません。

保証金の有無にかかわらず、
賃料は滞りなく払い続ける義務があります。
飲食店舗物件の保証金の相場は、賃料の10ヶ月ほど。
物件によりバラつきがあり、高いものでは24ヶ月と設定されていることも。
最近では6ヵ月~8ヶ月くらいの募集条件の物件も増えてきました。

住居不動産の保証金より高く設定されているのには、2つの理由があります。

1つは、商売で使用する店舗物件は、
滞納などの賃料未払いリスクが高いから。
売上に波が出た月があったり赤字で、
どうしても家賃が支払えないケースなど。

2つめに、退去時のスケルトン戻し(原状回復)工事費用の補填として。
退去時は借主(テナント)がスケルトン状態に戻し、
家主に返却する契約が一般的。
万が一、撤退オーナーによる解体工事が実行できない場合、
家主は保証金から充当して工事を行います。
解体工事には1坪あたり5〜10万円のコストがかかるため、
リスクヘッジのための保証金が高額になりがち。
そのため解体工事費用が安い店舗(物販小売り店、軽飲食店)では、
2ヶ月~4ヶ月程の募集条件の物件もあります。

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