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居抜き物件の造作譲渡とは?

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居抜き物件の造作譲渡とは?

2018年10月04日

 
みなさんこんにちは^^!
 
 
多くの場合、造作譲渡料は「一式」として見積られます。
この一式には、内装・エアコン・トイレ・厨房器具等の設備全般が含まれます。
一方で、含まれないものもあります。
退居予定者の所有物ではない、リースの冷蔵庫などが挙げられます。
リース物件は一見してもわからないため、交渉時に必ず確認が必要です。
 

 
また、テーブルや椅子などの家具、鍋やフライパンなどの調理器具、
お皿やカップなどの食器、レジ、スピーカーなど音響設備は含まれないことが多く、
一つ一つの確認が必要です。
 
造作譲渡の金額や内容について、
交渉の相手は退居予定者であり、
不動産屋や大家ではありません。
なぜなら、内装を含め店内の造作物はすべて、
退居予定者の持ち物だからです。
新規開業において魅力的なことばかりと思える造作譲渡ですが、
気をつけたほうが良い点がいくつかあります。
 
・契約書の内容を確認
まず、大家との賃貸借契約をよく確認しておきましょう。
大抵の場合は、契約書に原状回復義務が記されているはずです。
 
・大家の了承
次に、造作譲渡をすることについて、大家の了承は取れているかを確認したいところです。
大家は誰でも、本来ならばまっさらに原状回復してもらうことを望んでいます。
造作を受け継ぐことを了承したとしても譲渡料が発生することを快く思わない場合もあります。
あとで「そんなことは聞いていない」とならないようにしたいものです。
 
・造作譲渡のリスク
繁華街の物件など、数年おきに店が変わるような物件では、
何オーナーもが譲渡・改装を繰り返し、
改装工事時の図面が見当たらないようなケースが多く見られます。
本来ならば不動産店や大家が保管すべきものですが、
数十年前の図面まできちんと管理できていない場合もあるでしょう。
物件に雨漏りや害虫、配管等の問題が発生したとき、
図面がないために原因の追求が難しい場合もあります。
造作を買った場合には、大家が対処してくれないことが多いため、留意しておきましょう。
 
・不用品の処分
「一式」として譲渡された場合、譲渡後の不用品の処分は、
譲り受けた新オーナーの責任となります。
なぜなら、「一式」とはそこにあるもの全てを含むからです。かといって、
絶対に使わない大型の厨房器具などがあった場合、
処分費用がかさむこともあります。
そんなケースでは、見込まれる処分費用を値引いた譲渡費用にするなど、上手に交渉をしましょう。
 

 
・譲渡された厨房器具などが壊れていた場合
一旦、売買が成立したあとは、修理も処分も新オーナーの責任で行います。
調子の悪いものはないか、譲渡前に設備の状態を聞いておきましょう。

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