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居抜き物件の造作譲渡料の決まり方は?

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居抜き物件の造作譲渡料の決まり方は?

2018年09月22日

 
みなさんこんにちは^^!
 
 
居抜き物件を契約する際、
前オーナーが次のオーナーに内装や設備を、
有償あるいは無償で譲ることを「造作譲渡」と言い、
有償で譲る場合の譲渡金額を「造作譲渡料」と呼びます。
前オーナーは、不要になる設備や備品を処分する代わりに、
無償で引き取ってもらったり、新しいものであれば売却して現金を手にすることができます。
一方で、次のオーナーは設備や備品にかかる初期費用を節約できるので、双方にメリットがあります。
 

 
造作譲渡料は、本来は「造作を譲渡する対価」として発生するもので、
飲食店であれば、業務用冷蔵庫などの高価な厨房機器がメインになります。
耐用年数と使用年数をもとに価値を算出することもできますが、
お店によって使用状況が異なるため、より正確な価値を調べるには、
厨房機器を専門に扱う業者に査定してもらう必要があります。
 
しかし、現実は、造作譲渡料は「造作を譲渡する対価」としてではなく、
店舗の「立地の良し悪し」で決められている側面が強いです。
立地こそが、居抜き物件の相場を形成する大きな要素なのです。
なぜなら、店舗の売上は立地に大きく左右されるからです。
 
人気店の2号店であるとか、有名シェフの出店といった話題性がない限り、
知名度のない個人店が立地条件の悪い場所で成功することは困難です。
 
そのため、「ここなら稼げる」と判断された場所では、
何年も空き物件を待っている人がいることも珍しくありません。
立地条件さえ良ければ、今後長く使用できることが期待できない造作であっても、
物件を手に入れるために高い譲渡料を提示する人がいます。
そうなると、造作譲渡料の値下げ交渉も難しくなります。
 
造作に価値があるかどうかというよりは、造作譲渡料を含めた物件の取得費に対して、
納得できる売上が期待できる立地かどうかという見方をする必要があるわけです。
 

 
逆に、立地をある程度譲歩できるのであれば、
造作譲渡料は安くなりますし、値下げ交渉にも応じてもらいやすくなります。

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