なぜ家主さんは飲食店を嫌う?|ミナミ心斎橋の飲食居抜き貸店舗専門営業マンのブログ

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皆さんこんにちは、ミナミ/飲食店/新規開業を熱く応援する不動産営業マンの福地です。

物件を探している時に、
「いい物件があったけど飲食店として貸してもらえない」
というケースがあります。
なぜ家主さんや管理会社さんから「飲食店はNG」が出てしまうのでしょうか?

その理由を理解し、飲食店でも問題ないことを伝えて納得してもらえれば、契約できる可能性は上がります。
諦める前に現状を知り提案をしてみましょう。

家主さんが飲食店を嫌がる理由①
「物件価値の低下」

具体的には「重飲食」と言われる業態がこのケースに当てはまることが多いです。

重飲食とは、強い匂い、煙、油などが伴う料理、例えば焼肉焼鳥、カレー、中華などの業態を指します。
グリストラップや大規模な給排気設備などを利用することで、匂いが出たり、建物自体の修繕費が上がるためこれを嫌う家主さんが断ってしまうケースが多いです。

軽飲食ならチャンスがあるかもしれません

「飲食店NG」と家主さんに断られたケースの中には、実は「軽飲食はOK」という場合もあります。軽飲食とは、その名の通り重飲食の反対を指す言葉で、大規模な調理設備や排水・排煙設備を必要としない業態を指します。
具体的には「カフェ」「バー」「スナック」などを指します。
しかし、繰り返しますがカフェでも揚げ物を提供したりすることで店舗周辺に煙や匂いを出すような業態は重飲食とみなされるケースもあります。

利用する設備で判断する

具体的に「重飲食」と「軽飲食」を分ける要素とはどのようなものなのか、以下にまとめました。

・排水を洗浄するグリストラップなどの設備が必要
・排煙を行う設備が必要
・火や大量の油などを使用する

この3つのいずれかに該当するようであれば、不動産オーナー側からは重飲食としてみなされると考えていいでしょう。

家主さんが飲食店を嫌う理由②
「クレーム」

1階に飲食店が入っているようなテナント付き物件などによくあるケースですが、空中階の住民から家主さん・管理会社にクレームが入るケースがあります。それでは具体的にどのような問題がクレームに発展しやすいかご紹介します。

害虫・害獣の発生
テナント付き物件で特に多いのが、住民からの害虫・害獣によるクレームです。店舗の衛生状態にもよりますが、飲食店は毎日生ゴミが発生するうえに冷蔵庫などの冬でも温かい設備があることからどうしてもゴキブリやネズミが発生しやすい環境です。
そういった要因があることから、家主さん・管理会社が飲食店を嫌うケースが多々あります。

匂い
重飲食でも特にラーメン屋や焼肉屋などは匂いが発生してしまう業種であることから、「洗濯物が干せなくなった」などのクレームが近隣住民から発生することがあります。
排気ダクトを屋上まで通しているテナントビルの場合などはこの問題を回避できることもあります。

営業時間
例えば深夜まで営業を行う店舗の場合は、治安の悪化を懸念する声もあります。
店先にお客様がたまっていたり、騒ぎ声などが原因でクレームになるケースがあります。この場合は営業時間を調整することで契約を行えることもあります。

諦めずにまずは交渉してみることが大事
いい物件を見つけて管理会社に問い合わせたら「飲食店はダメ!」と言われてしまうようなケースでも、交渉次第では物件を借りることができるケースもあります。
排気ダクトの方角を調整したり、他拠点で仕込みを行い店舗では加熱して提供することのみに留めるセントラルキッチン方式を採用することにより、重飲食不可とされていた物件で開業することができた例もあります。

諦めずに、まずは家主さんの嫌がる要因を排除する提案をしてみましょう。

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