飲食店などの居抜き物件を解約する際の注意点【原状回復義務】について解説

飲食店などの居抜き物件を解約する際の注意点【原状回復義務】について解説

みなさんこんにちは!

 

居抜き物件を借りてお店をしていたけど

移転や閉店で解約する時のことって

考えたことありますか?

居抜きで借りたから解約したら

そのまま居抜き状態で、退去すれば

いいんでしょ」と思われている方

要注意です。

 

今回は、居抜き物件を解約する際の

注意点について説明したいと思います。

物件解約時は基本的に原状回復義務があります

 

原状回復義務とは、ただ単に借りた時の

状態に戻すということではなく、

大前提としてスケルトン物件にして

返すことを意味します。

 

※スケルトン物件とは?

建物の構造躯体のみを残した、

コンクリートむき出しの物件をいいます。

【バー経営】スケルトン物件を借りた場合の内装費用はいくらかかるのか?

なぜスケルトン戻しが必要なのか?

 

ここである疑問が浮かんできます。

それは、居抜きで借りたのに

なぜスケルトン状態に戻す必要があるのか?

という疑問です。

 

これについて解説しますと、

店舗物件というものは、建物ができた

当初は全てスケルトン状態から始まります。

 

その状態から各種業態のお店が入り、

それらの店舗がお店を辞め物件解約する時、

当然、原状回復義務が発生するので、

物件のスケルトン戻しが求められます。

 

なぜ居抜き物件があるのか?

 

お店を解約する際にスケルトン戻しを

しなければならないのなら

なぜたくさんの居抜き物件があるのか?

それは、居抜き状態の方が

スケルトン状態より、次の契約者が

決まりやすいことが多いため、

あえてスケルトン戻しをせず、

居抜き状態で貸し出す家主さんが

いるからです。

 

スケルトン戻しの工事費用

 

それでは、もしスケルトン戻しを

求められた場合、

どの程度の費用がかかるのか

気になるところです。

 

1坪あたり3万円~5万円

 

一般的にスケルトン戻しの費用相場は

1坪あたり3万円~5万円といわれており、

平均は3万5000円ほどになるそうです。

 

仮に10坪の物件解体(スケルトン戻し)

なら相場平均で考えると35万円ほど

かかる計算になります。

 

解約時の原状回復義務を回避できるのか?

 

この原状回復(スケルトン戻し)費用

できれば払いたくないですよね?

 

以下のようなケースでは、

この原状回復義務が免除されます。

 

入れ替わりで物件を契約してもらう

 

自身の解約時に次に物件を借りる方に

入れ替わりで契約してもらうことで、

原状回復義務が、次の契約者に

引き継がれるためスケルトン戻しの

費用負担をなくすことができます。

 

※この場合は、大前提として

貸主の許可が必要です。

 

貸主に相談して居抜きで退去させてもらう

 

解約時の明渡し状態について

貸主に相談することで、

スケルトン戻しでの明渡しを

やめていただく方法です。

 

これに関しては、各貸主によって

基準がありますので、一概に

原状回復義務を回避できるという

訳ではありませんが、お願いしてみる

価値はあります。

 

原状回復義務については契約前に確認しましょう

 

今回、解約時に気を付けるポイントとして

原状回復義務を挙げましたが、

そもそも解約時の引渡し状態について

契約前に確認しておくことが大切です。

 

居抜き物件を解約する際の注意点 まとめ

 

①居抜き物件を解約する際は、

その明渡し状態について

しっかり確認しておきましょう。

 

②スケルトン戻しをする場合の費用は

1坪あたり3万~5万円です。

 

③貸主に相談することで、

原状回復義務(スケルトン戻し)

を免除していただけることもあります。

 

居抜き物件を借りる際の落とし穴と

なりがちな原状回復義務について

物件契約前にしっかり確認して

不要なトラブルが発生しないように

気をつけましょう。

 

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