みなさんこんにちは！
何かしらの事情から、飲食店などを
店舗売却する際に、店舗の土地建物、
内装、設備をそのままの状態で
売買、賃貸するケースがあります。
このような手法は、「居抜き譲渡」
と呼ばれています。
今回は、この「居抜き譲渡」においての
税金について考えたいと思います。
「居抜き物件の譲渡」のメリットは？
「居抜き譲渡」は、廃業する側と新規開業する側が
同業種を営んでいる場合に行われる事が多く、
原状回復費用や初期開業費用を削減できる事、
スピーディーに開業が行える事などがメリットとなります。
「居抜き物件譲渡」で押さえておきたい税金の知識
通常、土地や建物を売却した際の譲渡所得に対する税金は、
他の所得とは分離（分離課税）して計算をする事となります。
「居抜き譲渡」の場合、土地や建物の他に
業務用冷蔵庫などの厨房設備も一緒に譲渡
する事が考えられますが、厨房設備の売却は
分離課税となる譲渡所得ではないため、
他の所得と合わせて総合課税の譲渡所得になります。
一括して譲渡した際の個々の資産が、
分離課税の対象となるのか
総合課税の対象となるのか
という点に留意して、
税金計算をする必要があります。
厨房設備の売却は総合課税の
譲渡所得となると述べましたが、
実際には「居抜き譲渡」を行った
際には総合課税の譲渡所得は、
損失となるケースが多いと思われます。
この譲渡所得の損失は、他の所得金額と
損益通算する事が出来ます。
損益通算を行ってもなお損失の
金額が生じる場合は、純損失の繰越控除
として翌年度に繰越が可能な場合があります。
税金の計算方式
総合課税：1年間のその人が得た所得を合計して課税の対象とする計算方式
総合課税の対象となる所得については、
そのすべての所得を合計したうえで、
各種の所得控除を差し引き、適切な
累進課税率を掛けて納税額を計算します。
分離課税：他の所得と合計しないで独自の税率を掛けて税金を計算方式
退職金を得た時や家を売却した時などに
総合課税とすると、税負担が著しく
大きくなってしまいます。
そこで、税負担を軽くするために特別に
分離課税が設けられているのです。
したがって、確定申告を行なう時には、
自分の所得が何に該当するのか、
そしてその所得が総合課税の対象か
分離課税の対象かをまず確認する
必要があります。
損益通算：損益通算とは、各種所得金額の
計算上生じた損失のうち一定のもの
（①不動産所得 ②事業所得 ③譲渡所得 ④山林所得)
についてのみ、一定の順序にしたがって、
総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を
計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。
「居抜き譲渡」では税金の計算方法に気を付けましょう
「居抜き譲渡」は費用面でもスピード面でも廃業者、
新規開業者の双方にメリットのある手法です。
契約上は土地、建物、設備、従業員など
全て包括しての譲渡となりますが、
税務上は個々の資産を別々に譲渡した
とみなして税金計算をする必要がある
という点に留意する事が必要となります。
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