ミナミ心斎橋での物件選び『気をつけたいポイントと注意点』

ミナミ心斎橋での物件選び『気をつけたいポイントと注意点』

皆さんこんにちは、ミナミ/飲食店/新規開業を熱く応援する不動産営業マンの福地です。

 

物件選びは、飲食店の開業準備をするうえで最重要な部分です。

 

長くご商売をされることになる大切な『場所』ですから、

選ぶ際は心配になったり、わからないことが多かったり、

迷ったりすることもあるのでしょう。

 

そこで、飲食店舗専門不動産営業マンの経験を基に、

物件を選ぶ際に「気をつけたいポイント」と「注意点」をご紹介します。

 

心斎橋の居抜き物件=絶対にお得なのか?

 

居抜き物件のメリット

 

物件を探す際に、

前テナントがバーやスナックなどの飲食店をやっていた、

「居抜き物件」を第一候補にする人は多いと思います。

 

 

その理由は

◆バーやスナックなどの飲食店内装や設備が残っていてまだ使える

◆内装工事が手直し程度で済むため、工事費用をおさえられる

◆残されている椅子やテーブルが、まだまだ使える

といったメリットがあるためです。

 

これらは本当に「居抜き物件」のメリットだと言えます。

 

居抜き物件の意外なデメリット

 

居抜き物件に残されている、冷蔵庫や製氷機、

エアコンなどの『設備(残置物)』は、

当たり前ですが、新品ではなく中古品です。

 

初めから動作しなかったり、使い始めてすぐに故障したり、

思っていたよりも使いにくい、というケースもあります。

 

この場合は、貸主さんはその設備について、

基本的には動作の保証をされません。

 

【状態の良い設備が残されているケース】

 

【かなり古くなった設備が残されているケース】

 

当初は、「まだ使えるからラッキー、良かった!」と思っていたけど、

結局はすぐに故障して処分しないといけなかったり、

買い換えが必要だったりといったケースもあります。

 

よって、「居抜き」だからと安易に「良し」とせずに、

残置物の厨房設備は使えるのか、

また、あと何年くらい使えそうか、

など考えたうえで物件選びのチェックポイントとされるとよいでしょう。

 

飲食店舗の場合、1階路面店は良い物件?地下や2階以上はどう?

 

1階路面店の特徴

 

1階路面店のメリットはなんといっても「視認性」ですね。

視認性とは、「目で見た時の確認しやすさ」です。

 

 

つまり、様々な人の目につきやすいため、来店数も多くなる傾向にあります。

飲食店をされる場合は、来店客数が多く見込めるのは、やはり大きなメリットと言えます。

 

但し、、、地下や2階以上の店舗に比べて、

賃料などは高くなる傾向にあります。

 

地下店舗・2階以上の空中階店舗の特徴

 

他方、地下や2階以上の物件は、1階路面店舗に比べると、

賃料が安い

入居の際の条件相談がしやすい

といったメリットがあります。

 

ただし、一見のお客さんが入店しにくくなります。

(お店の入口が外から見てわかりにくいため)

 

 

また、地下店舗の場合、

入居後に

雨降りの後には水漏れ発生

カビが発生しやすい

携帯電話の電波状態がイマイチ

などの課題があるケースもあります。

 

階数による違いのまとめ

 

□1階路面・・賃料高め、お店が見えやすい

□地下/空中階・・賃料安め、お店が見えにくい

となります。

お店がどのようなお客さんに来てほしいのかによって、

出店される物件の「階数」も違ってくるでしょう。

 

飲食店舗物件の様々な制限項目

 

置き型看板

 

集客のために、「看板を出したい」と考えられる方は多いでしょう。

しかし、契約内容で「置き型看板」をビル通路やビル前に、

掲出してよいとされているケースはとても少ないです。

 

 

ビルの入口や通路などの共用部分に看板を置いてよいのか、

事前に確認しておきましょう。

 

飲食店営業時間の制限

 

立地や家主さんの考えによっては、

営業時間に制限を設けてあるケースもあります。

 

 

近隣への影響を考慮し、営業時間や、カラオケなど、

初めから制限されている物件もあります。

出店後に騒音トラブルにつながる恐れのある物件かどうかも、

事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

 

居抜き物件選びのポイントと注意点、まとめ

 

初めての物件選びでは、

わからないことや知らないことが

多いと思います。

 

上記以外にも、

物件選びで気をつけたいポイントは

たくさんあります。

 

入居後のトラブルや、

余計な追加出費にならないよう、

冷静に物件を見て、

そしてすでに出店経験のある先輩にアドバイスをもらったり、

飲食店舗仲介に強い不動産屋さんなどに、

いろいろ教わりながら物件を探してみましょう。

 

「居抜き物件」については、こちらの内容もご参考になさってください。

初めて出店するなら、断然「居抜き物件」がおすすめです!!

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