■ テナント退去時の原状回復義務を解説
■ 原状回復の【原状】とは？
■ 原状回復義務は２種類ある
みなさんこんにちは
サンアクト代表の辰本です。
店舗でも住居でも賃貸の退去の際、契約書に
ほぼ記載される【原状回復義務】
『で、私は解約時どこまで直せばいいの？』
という質問を契約後によく聞かれます。
今回はバーやスナックの居抜き物件退去時の
原状回復義務について詳しく説明します。
原状回復の原状の意味を解説
バーやスナック、飲食店を開業するにあたって
居抜き物件の賃貸借契約を結ぶ際に
家主さんと交わす契約書には
多くの場合「原状回復義務」という
条項があります。
聞きなれない言葉ですが、居抜き物件を借りて開業し
将来、その物件を退去する際にはとても重要な意味をもつ
原状回復義務
この意味を十分に理解されてから
居抜き物件の契約をするようおすすめします。
居抜き物件の「原状回復義務」の内容は主に２種類あります
まずは２種類ある「原状」の意味を
理解しましょう。
原状回復とは簡単に言うと
物件を借りた時の状態 ⇒ 居抜き
又は
契約で定めた状態 ⇒ スケルトン
に物件を戻してから返却してくださいということです。
１．「原状」＝「居抜き状態」と解釈する場合
ミナミのバーやスナック物件で
多く採用されている「原状回復」はこのパターンです。
つまり、
【バー仕様の物件を借りて、返却時もバー仕様の内装のままで返却ＯＫ】
【居酒屋仕様の物件を借りて、返却時も居酒屋仕様の内装のままで返却ＯＫ】
ということです。
「原状」＝「居抜き状態」借主のメリット
一番大きなメリットとして原状に戻すための
工事などをする必要がなく費用もかからないことです。
「原状」＝「居抜き状態」家主のメリット
「居抜き」状態での物件返却を認める家主の
メリットとしてはバーやスナックなどの
店舗としての形が残されているほうが
次の入居者さんも探しやすいからです。
２．「原状」＝「スケルトン状態」と定める場合
「原状」＝「スケルトン」と
契約書に記載されているケースも多くあります。
※スケルトンとは物件内に何も残されていない状態で
主に「コンクリートで囲まれた四角い部屋」状態を指します。
居抜きで物件を借りたとしても物件を返却する際は
スケルトンにしなければなりません。
「原状」＝「スケルトン状態」の事例
このケースはバーやスナックではなく
居酒屋や焼き肉店、和食店などの
料理をメインとした店舗や、１階路面店舗での
契約の際に契約書に記載されるケースが多いです。
原状には例外もあるので契約書を要チェック
但し、「原状」＝「スケルトン」と
契約書に記載されていても「居抜き」状態での退去が
認められる場合もあります。
この場合の契約書には以下のような記載があります。
（記載例）
但し、貸主がスケルトン復旧工事を望まない場合
または後継テナントが居抜きを希望する場合は
スケルトン復旧工事を免除するものとする。
次の入居者にプラスとなるような状態であれば
つまり、退去する時の物件の状態が
家主さんからすると、スケルトンにされるより
居抜きで退去してもらうほうがメリットが大きくなり
結果、退去される人のスケルトン工事義務も
免除される、というケースとなる場合があります。
居抜き物件退去時の「原状回復義務」についてのまとめ
バーやスナック、飲食店を開業するにあたり
物件契約の初期費用は気にされる方は多いと
思いますが、将来にその物件を返却する時に
どのような義務が生じるのか契約書や担当する
不動産屋さんにしっかりと確認した上で
契約するようにしてください。
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専門性の高い不動産会社の見分け方について解説
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