バーやスナックの居抜き物件退去時の【原状回復義務】で気をつける点を解説

バーやスナックの居抜き物件退去時の【原状回復義務】で気をつける点を解説

みなさんこんにちは

サンアクト代表の辰本です。

 

店舗でも住居でも賃貸の場合、契約書に

ほぼ記載される【原状回復義務

 

で、私は解約時どこまで直せばいいの?

という質問を契約前によく聞かれます。

 

今回はバーやスナックの居抜き物件退去時の

原状回復義務について詳しく説明します。

原状回復の原状の意味を解説

 

まずは2種類ある「原状」の意味を

理解しましょう。

 

バーやスナック、飲食店を

開業するにあたって

居抜き物件の賃貸借契約を結ぶ際に

家主さんと交わす契約書には

多くの場合「原状回復義務」という

条項があります。

 

聞きなれない言葉ですが、居抜き物件を借りて開業し

将来、その物件を退去する際にはとても重要な意味をもつ

原状回復義務

この意味を十分に理解されてから

居抜き物件の契約をするようおすすめします。

 

居抜き物件の「原状回復義務」の内容は主に2種類あります

 

原状回復とは簡単に言うと

 

物件を借りた時の状態 ⇒ 居抜き

又は

契約で定めた状態 ⇒ スケルトン

に物件を戻してから返却してくださいということです。

1.「原状」=「居抜き状態」と解釈する場合

 

ミナミのバーやスナック物件で

多く採用されている「原状回復」はこのパターンです。

 

つまり、

【バー仕様の物件を借りて、返却時もバー仕様の内装のままで返却OK】

 

【居酒屋仕様の物件を借りて、返却時も居酒屋仕様の内装のままで返却OK】

 

ということです。

 

このパターンであれば、借主さんは退去時に

原状に戻すための工事などをする必要がなく

費用もかからないことが大きなメリットです。

 

この「居抜き」状態での物件返却を認める

家主さんにもメリットはあります。

 

なぜなら、バーやスナックなどの店舗としての形が

残されているほうが、次の入居者さんも探しやすいからです。

2.「原状」=「スケルトン状態」と定める場合

 

「原状」=「スケルトン」と

契約書に記載されているケースも多くあります。

 

 

※スケルトンとは物件内に何も残されていない状態で

主に「コンクリートで囲まれた四角い部屋」状態を指します。

 

居抜きで物件を借りたとしても物件を返却する際は

スケルトンにしなければなりません。

 

このケースはバーやスナックではなく

居酒屋や焼き肉店、和食店などの

料理をメインとした店舗や1階路面店舗での

契約の際に契約書に記載されるケースが多いです。

 

但し、「原状」=「スケルトン」

契約書に記載されていても「居抜き」状態での退去が

認められる場合もあります。

 

この場合の契約書には以下のような記載があります。

 

(記載例)

但し、貸主がスケルトン復旧工事を望まない場合

または後継テナントが居抜きを希望する場合は

スケルトン復旧工事を免除するものとする。

 

次の入居者さんにプラスとなるような状態であれば

つまり、退去する時の物件の状態が

家主さんからすると、スケルトンにされるより

居抜きで退去してもらうほうがメリットが大きくなり

結果、退去される人のスケルトン工事義務も

免除される、というケースとなる場合があります。

「原状回復義務」についてのまとめ

 

バーやスナック、飲食店を開業するにあたり

物件契約の初期費用は気にされる方は多いと

思いますが、将来にその物件を返却する時に

どのような義務が生じるのか契約書や担当する

不動産屋さんにしっかりと確認した上で

契約するようにしてください。

 

サンアクトが物件探しのお手伝いを

させていただく際は、物件のことだけではなく

お店オープンへの想いや、オープン後の展開など

いろいろ聞かせていただければと思います。

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一緒に素敵な飲食店開業をめざしましょう(^^)v

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

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