みなさんこんにちは
ミナミ心斎橋エリアの店舗に特化して１０年の
サンアクトで店舗アドバイザーをしている岩崎です。
現在、心斎橋エリアのレジャービルで
バーやスナックなどをお探しの方は
よくご存じだと思いますが、心斎橋エリアでは
バー・スナック向きの物件が大変少ない
状態となっております。
サンアクトが日頃からお世話になっている
日宝土地建物さんの心斎橋エリア（５２棟所有）
のビル約１０００室がなんと満室となっています。
（2021年3月末時点）
同様に他のビルもほぼ埋まっているので
今の心斎橋エリアは物件の争奪戦となっております。
なぜミナミはこんなに物件が無いのか？
理由はいろいろと考えられますが
この点に関しては、仮説であり明確な
根拠が示せないので割愛します。
今回は物件が見つからなくてお困りの方へ
イチ早く物件を押さえる方法と
手順について詳しく説明します。
【参考記事】2021年版ミナミ心斎橋エリアの賃料相場を解説
解約入替契約を活用しましょう
解約入替契約とは
空き予定の物件に対し
実際に物件が空く前に申込をいれて
契約に向けた手続きをする
予約契約のようなものです。
解約入替え契約の手順
①最新の空き予定物件情報を入手
②物件内覧前に申込みを入れる
③今の借主の退去と同時に入れ替わる
という感じで、流れはいたってシンプルです。
通常の契約手続きを物件が空く前にするか
後にするかの違いだけです。
それでは、この方法をお客様にお伝えした時に
よくされる質問(疑問点)についても
お答えしてまいります。
解約入替え契約の際によくある４つの質問
１．内覧はできるんですか？
今の借主にご協力いただけた場合は可能です。
もし申込時に内覧ができない場合は
写真が動画などでレイアウトや内装などを
確認いただき判断されております。
※ 退去の際には内覧が可能ですので
しっかりと店内を確認いただいた後の
契約となりますのでご安心ください。
２．フリーレント(家賃無料期間)ってもらえますか？
基本的に難しいと考えた方が良いでしょう。
なぜなら、貸主がもともと今の借主から
もらう予定だった家賃が入らなくなって
しまうからです。
貸主さんによっては、フリーレント期間をいただける
場合もありますが、基本的に解約入替え契約の場合は
フリーレントはつかないと思っていただいた方が
良いでしょう。
３．いつ入居できるんですか？
入居日については、今の借主の
退去の都合に合わせて決まります。
借主は、契約期間中はその物件を
使用する権利があるので、
契約解除に相当することを起こさない限り
貸主側からも退去させることはできません。
ですから、今の借主と入居日について
すり合わせして決める必要があります。
早くお店を閉めたいと思っている方なら
早めに入れ替わることもできるでしょうし
契約期間を満了される方の場合は、契約期間が
終了するまで待たないといけません。
４．今の借主が退去をやめたり延期した場合はどうなりますか？
基本的に今の借主の都合を優先となりますが、
その取引がどこまで進行していたかで
判断はわかれます。
申込み後に入れ替わりのタイミングを
すり合わせしている段階なら、
今の借主の都合に合わせるしかないでしょう。
入居日が決まって決済・契約書への
署名・捺印まで済ませていたのなら
貸主側の債務不履行となりますので
もし物件を契約できないことで
何か損害が発生してしまったのなら
法的手段に出ても良いでしょう。
解約入替契約の注意点
解約入替契約では今の借主の協力を得られない時
物件を見ずに契約手続きをするということになり
いざ中を見てみたらイメージと全然違ったという
ようなことも起こりえます。
ですから、物件の中をしっかり確認してから
契約したいという方は、通常通り退去済みの
物件を内覧されてから契約に進まれることを
おすすめします。
解約入替え契約のまとめ
➀前提として貸主の了承が必要
②空予定店舗の退去前に申込・契約手続きをする
③契約前に内覧できる場合とできない場合がある
④今の借主都合で、契約自体できなくなる事もある
≪解約入替契約はこのような方におすすめ≫
◆ 一日でも早く契約してオープンしたい方
◆ 時間を大切にしている方
◆ 物件の取り合いに巻き込まれたくない方
物件取得は、基本的に早い者勝ちです。
物件を探しているのは、あなただけではありません。
迷っている間に無くなってしまうことも多いです。
１日も早くご自分のお店を持ちたいなら
ぜひこの解約契約という裏ワザを活用して下さい！
【参考記事】開業を急がれている方はこちらもご参考ください👇
心斎橋エリアでBARやスナックを開業されたい方は
ぜひサンアクトへお問い合わせください。
物件探しから開業までの全力でサポート致します。
【参考記事】サンアクトがこれまでにいただきましたお客さまの声
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