みなさんこんにちは
初めてスナックを開業しようと
思ってる方が、まず最初に気になるのが、
やはり「お金」に関することではないでしょうか？
ミナミのような繁華街でスナックなどの
店舗を借りる場合、いったい「いくらのお金」
が必要なのか．．．
これまでにミナミでスナックやバー、飲食店など
およそ２５０組の新規開業のお手伝いをした
経験をふまえて、詳しく説明します。
なんぼかかるん？スナック開業：結論
結論、家賃のおよそ９ヶ月分です。
スナック居抜き物件、契約時に必要な金額の内訳
①賃貸店舗の『礼金＋敷金（保証金）』≒家賃５ヶ月分
礼金は家賃のおよそ「２～３ヶ月分(★1)」が必要で
返ってこないお金です。
なぜ返金されないのでしょうか？
それは、家主さんにとってどうしても
必要な経費だからです。
空室ができると、家主さんは次の方に
入居してもらうために、募集を不動産会社に
依頼したり、部屋が傷んでいれば補修したり
かっこよくリフォームしたりと、、、
何かと費用がかかってしまうんですね。
そのため、その費用の一部を次の入居者さんにも
負担してもらうという趣旨のため、返金されない
お金なんです。
敷金（保証金）も、家賃のおよそ「２～３ヶ月分(★1)」が必要で、
こちらは退去する際に、原則返されるお金です。
但し、家賃の未払いがあったり、物件内に過度な汚れや破損があって、
補修しなければならない場合など、借主さんの支払い義務があれば、
その額を敷金（保証金）から差し引かれて、残金の返金となる場合もあります。
◆解約引、敷引とは◆
物件を解約する際に、家主さんへ預けている敷金（保証金）から、
予め「差し引かれることが決まっている」金額です。
つまり、「礼金」とほぼ同じ意味です。
★1：サンアクトの調べによる2019年のミナミの
飲食店居抜き物件（308件）平均値より算出した値
（参考平均値）契約時に求められる敷金、礼金の額は、
敷金＝賃料の3.20ヶ月分
礼金＝賃料の2.66ヶ月分
でした。
②賃貸店舗の『初月の家賃と共益費（管理費）』≒家賃1ヶ月分
最初に支払うべき月の家賃、共益費（管理費）は、
契約時に先払いしなければならないケースが一般的です。
③賃貸店舗の『保証会社保証料』≒家賃1ヶ月分
家賃保証会社に支払う保証料で、
およそ「家賃、共益費の1ヶ月分」です。
保証会社とは、家主さんのリスクを減らす保険のようなもので、
主に以下2点の役割があります。
ａ．家主さんに代わって、入居希望者の審査をする
ｂ．借主さんが家賃を約束の期日までに支払うことができなかった場合に、
借主に代わって家主さんへ家賃を支払う
※その後、家主さんに代わり保証会社が借主さんへ未払い家賃等の請求をします。
※申込者、連帯保証人の経歴や社会的信用度が高いと、
保証会社への加入が免除される場合があります。
④賃貸店舗の『看板作成費』≒家賃0.5ヶ月分
お店ですので看板は必要ですね。
ビルの1階部分やお店扉前などの看板を、
家主さん側で依頼した看板業者が施工する場合が多いため、
その費用も契約時に家主さんへ支払うことになります。
⑤賃貸店舗の『その他諸費用』≒家賃0.5ヶ月分
お店の火事や階下テナントへの水漏れなど、
万が一の事故に備えるための「火災保険料」は、
物件の広さや用途により異なりますが、
10坪のバーやスナックだと、2年更新プランで
30,000～50,000円くらいです。
その他に、鍵の交換代金も必要な場合があります。
⑥賃貸店舗の『仲介手数料』≒家賃1ヶ月分
弊社のような不動産仲介会社から物件を紹介されて
契約に至った場合、通常は家賃の1ヶ月分が契約時に
必要です。
※家主さんと借主さんの2者だけで契約に至った場合、
仲介手数料は不要です。
【参考記事】
心斎橋で物件契約時必要な金額は？のまとめ
いかがでしたでしょうか？
レジャービルの１室を借りて、スナックを新規開業する場合、
物件契約時に必要となる金額は、
①礼金・敷金（保証金）
②初月家賃・共益費
③保証会社保証料
④看板作成費
⑤その他諸費用
⑥仲介手数料
①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥
≒トータルで、およそ『家賃の９ヶ月分』となります。
【参考記事】ミナミでスナックを開業される方は必見
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