みなさんこんにちは！
大阪有数の繁華街ミナミ心斎橋でバーを
開業したいとお考えでしたら、
居抜き物件での開業がおすすめです。
今回は、初めてバーを開業する方へ向けて、
なぜ居抜き物件がおすすめなのか？
その理由とバーを開業する際に最も大切な
考え方について書きたいと思います。
心斎橋エリアの居抜き物件がおすすめな３つの理由
それでは、初めてバーを開業するにあったて
なぜ居抜き物件がおすすめなのかについて
３つの理由をもとにご説明いたします。
①初期費用を抑えられる
一般的に何もない状態のスケルトン物件から
お店をつくった場合、業種にもよりますが、
１坪あたり３０～５０万円かかると言われております。
ですから仮に６坪ほどの小型のバーをする場合でも
内装を整えるだけでも最低でも２００万円近く
かかってしまうことになります。
そしてさらに物件取得費用が別にかかってきます。
基本的にスケルトン物件だから安いということは
ほとんどなく、初期費用も広さに相応した金額が
かかってきます。
しかし居抜き物件なら物件取得費用と
クロスや床などの表層のリフォーム程度で
開業できるものがほとんどです。
初期費用を抑えられるということは、
その分、運転資金にゆとりができたり、
投入した資金の回収もより早くできるなど
メリットが多いです。
②内覧時にイメージしやすい
次に居抜き物件のメリットとして、
カウンターなど設備があるので、
実際に開業したときのイメージが
しやすい点があげられます。
実際にお店に立つことで、
カウンター内の広さであったり、
お客さんのお席の間隔、動線など
を確認することができますので、
しっかりシミュレーションして
納得のいく物件選びがしやすいでしょう。
③退去の時も居抜きで出られることが多い
物件を退去する時というのは、
基本はスケルトン状態で返すのですが、
居抜きで借りた物件は、そのまま居抜きで
退去しているケースが多いです。
（※中には契約書にスケルトン返しが明記されて
いることもあります。）
物件の解体費用は、安いところでも
坪単価約4万円、高ければ１０万円を
越えることもありますので、
居抜きで出られる場合は、
それらの費用を抑えることができます。
バー開業で最も大切な事は？
結論：売上です
バーを開業する上で、必ず考えなければ
ならないのは売上です。
飲食店の売上は最もシンプルに表現すると、
飲食店の売上＝ 客数 × 客単価
お客様が何人来てくださったのか、
そのお客様1人1人がいくら使ってくださったのか、
その2つの指標を掛け合わせることで、売上額が算出できます。
先ほどの式をもう少し分解すると、
飲食店の売上＝ 席数 × 回転数 × 客単価
となります。
回転数とは、1日にそのイスを
何人の方が使ってくれたか?
という考え方で、
客単価とも大きく相関があり、
客単価が低く、パッと食べ終わるお店では、
1日10回以上回転することも多く、
逆に高級料亭のようなお店では1回転のみ、
ということも珍しくありません。
バーの客席稼働率
飲食店においては、残念なことに
「満卓＝満席」とはなりません。
仮に4人掛けテーブルが
4つだけあるお店においても、
4人連れのお客様が
4組来店されることはまれです。
全テーブルが2名で使わている場合は、
満卓ながら客席稼働率は
50％となってしまうのです。
客席稼働率は、飲食店の平均で65％から
70％程度と言われています。
カウンターがあるお店では、お1人様、
お2人様にはカウンターを使っていただき
テーブル席は少なくとも3名様以上で
お座りいただくようにご案内ルールを
徹底することなどによって、客席稼働率を
高めることが可能となります。
一般的なバーの席数
これは厨房の面積率と大きく相関があります。
しっかりとした厨房で調理することが
必要な一般的なレストランでは、
厨房面積比率が40％程度必要となります。
居酒屋だと30％程度、カフェやバー
などでは20％程度となります。
厨房面積は少なく、カウンターで
コミュニケーションをとりながら、
楽しくお酒が飲める
バーの間取りがおすすめです♪
サンアクトはミナミの
心斎橋エリアに特化して１０年
これまでに６００件以上の
バーやスナックを仲介させて
いただいておりますので、
最短で出店したい方、
とにかく安く出店したい方など、
色んなニーズにお応えできる自信があります。
心斎橋エリアで物件をお探しなら
ぜひサンアクトへお越し下さいませ。
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