ミナミ心斎橋で【バー開業】知っておきたい「居抜き」「リース」「スケルトン」の種類について解説

ミナミ心斎橋で【バー開業】知っておきたい「居抜き」「リース」「スケルトン」の種類について解説

みなさんこんにちは!

 

一言で「バー物件」といっても

実はいくつか種類があるのを

知ってますか?

 

これから初めてバー物件を探す方も

2店舗目、3店舗目の物件を探す方も

 

様々な「テナント」の特徴を知って

おくことで、物件探しの参考にして

いただければと思います。

 

バー居抜き物件

 

居抜き物件とは、

物件から「人」だけが居なくなった(抜けた)状態

という意味です。

つまりBARのお店の形がある程度残っていて

そのお店を使っていた人が

すでに居ない状態の物件を

「居抜き物件」といいます。

 

よくある居抜き物件に残されている物は

・カウンター

・椅子、テーブル、ソファー

・冷蔵庫、製氷機

・エアコン

・トイレ

・内装

・看板

などです。

バー居抜き物件のメリット

 

最大のメリットは、

お店の形がある程度残されていて

それを活用できる点です。

 

物件内に何も無い状態から

全ての設備を設置、工事するとなると

多額の設備投資が必要となります。

 

カウンター1つをとっても

最初から形が残されていれば

天板だけを張り替えるような

工事だけで新しく設置工事した

カウンターのように見せることが

できて工事費用を大幅に削減できます。

バー居抜き物件のデメリット

 

残されている設備には

基本的に一切の保証はありません。

 

見た目では「まだまだ使えそう」と

思えてもいざ開業して設備を使ってみると

すぐに故障して多額の修理費用が

必要となるケースもあります。

今は使えている設備でも

「いざ故障したらその修理交換の費用は必要になるかも」

という心づもりはもっておくほうがよいでしょう。

初めての【バー開業】知っておきたい居抜き物件3つのメリット・デメリットを徹底解説

バーのリース物件

 

一言で簡単にいうと

「お店を貸してもらえる」

という性質の物件が「リース物件」です。

 

バーリース物件のメリット

 

「お店を貸してもらう」ので

お店を開業するために必要な設備は

使用できる状態で借りられます。

また、入居中にエアコンや冷蔵庫などの設備が

故障した場合には基本的には(※注1)

貸主さんの費用負担で修理交換してもらえるので

大きな出費が発生しにくい安心感があります。

 

※注1「修理交換は貸主負担」となっていても

誤った使用方法が原因で故障したり

通常使用に伴う清掃を怠ったことによる故障は

保証されない場合があります。

バーリース物件のデメリット

 

賃料や初期費用は居抜き物件と比べると

高くなります。

本来借主が投資するはずの設備費用を

貸主が負担していることになりますので

その分、賃料や礼金が必然的に高く設定

されるのは当然といえます。

 

スケルトン物件

 

コンクリート又は建物の構造躯体(くたい)に

仕切られた空間の物件です。

スケルトン物件のメリット

 

お店を自由に1から設計できる点が

最大のメリットです。

 

カウンターの位置や長さ、高さ

天井の高さ、トイレの数や位置など

店内レイアウト全てを自由に

思い通りに造ることができます。

【バー経営】スケルトン物件を借りた場合の内装費用はいくらかかるのか?

スケルトン物件のデメリット

 

床や壁、天井など、店内全てを1から

造りますので当然のことながら、

工事費用は居抜き物件やリース物件と

比べると高くなります。

 

BARをスケルトン物件で1から造る場合の

内外装工事費用(家具や厨房設備費も含む)は

1坪あたりおよそ30~50万円程度

またはそれ以上かかるといわれます。

 

例)10坪のBARをスケルトン物件で1から

造る場合内外装工事費+設備費≒300~500万円

と試算できます。

「ミナミ心斎橋でのBAR物件は3種類、詳しく解説」まとめ

 

物件といっても様々な種類、特徴がありますね。

 

BAR経営の経験値別におすすめするとしたら

 

◆初めてBARを開業される方◆

 

→「リース」物件をおすすめします。

 

賃料や物件取得初期費用は少々高くなりますが

その分、設備投資は低くおさえることができます。

 

また、リース物件は退去時の解約予告期間が

短いという傾向があります。

 

ミナミ心斎橋での「リース物件」を借りた場合の

解約予告期間で最も多く設定されている期間は

1か月前」です。

 

リース物件」の特徴である

始めやすく辞めやすい」物件を借りることで

万が一、BAR経営が軌道に乗らなかったとしても

損失は小さく済ませることができるでしょう。

 

よって、初めてBARを開業される方や

とにかく早くBARをやってみたいという方には

「リース物件」をおすすめします。

ミナミのレジャービル 5~10坪のテナントの【平均席数】について徹底解説

◆BARの2店舗目、3店舗目をお考えの方◆

 

→「居抜き物件」をおすすめします。

すでにBAR運営を経験されている方は

自分のお店に必要な物や設備がわかっています。

 

居抜き物件を利用して、自分にとって

必要最小限の投資で済ませることができる

経験者には「居抜き物件」が最適だと思います。

 

◆すでにBAR運営の経験者で、ある程度の売上を見込める方◆

 

→「スケルトン物件」をおすすめします。

 

BARの売上や利益は、客席数に比例します。

 

初期投資を回収できる計算ができる方には

スケルトン物件で1から自由にお店造りをして

大きな利益を得られる店舗を造ることを

おすすめします。

【参考記事】

これから心斎橋でバーを開業する方へ【成功するBAR】を作るための3つの実行手順

ミナミ心斎橋エリアでバーやスナックなどの

テナントをお探しの際はミナミでの経験豊富な

サンアクトスタッフまでぜひご相談ください(^^)v

 

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