みなさんこんにちは！
ミナミ心斎橋エリアで飲食店の開業を親身に
サポートする不動産営業マンの平松です。
賃貸店舗を借りる際の募集資料で見かける
『スケルトン』という文字。
？？という方も多いと思います。
今回は、スケルトン物件とはどういう物か
また、スケルトンからの施工費用について
8坪の物件を借りて実際に施行した例をもとに
くわしく解説したいと思います。
スケルトン物件とは
基本的には、建物のコンクリートがむき出しになって
いて何もない状態の物件をさします。
画像のように、建築時の柱や床の
コンクリートしかない状態の事です。
物件により、排水管や配線がある場合も
ありますが、あればラッキーな程度で
認識いただくのがいいでしょう。
スケルトン物件を借りた場合の内装費用はいくらかかるのか？
Aさんは、居抜き物件では気に入る物がなく、
拘りの店内内装でお店を始めたいとの事で
8坪の物件を借りていちから造る事にされました。
完成までの施工費用は480万円でした。
この、内装費用の中で特にお金のかかった
部分について解説したいと思います。
スケルトン物件で内装費用のかかる箇所トップ３を解説
① 厨房区画基礎工事
給排水配管・ガス管設置工事
約40万円
カウンター内床防水工事
約25万円
下記の写真のように設備を設置するまでの
カウンターの内側の床や、配管等の
基礎工事に費用が大きくかかります。
厨房機器を除き、カウンターの
立ち上がりまでの基礎工事費用は
トータルで約80万円が必要でした。
② エアコン
天井埋め込み式業務用エアコン
エアコンの購入費+設置費用が発生します。
室外機の設置個所により工事費用も
高くなっていきますので目安費用として
45万円～70万円程度は必要でしょう。
③ カウンター天板
こだわれば上限しらずな価格になるのが
カウンター天板です。
合板等で加工すれば30万円程度～
1枚ものの材木の天板になると、
8人掛け程度の長さでも100万円を超えてきます。
スケルトン物件のメリット
１．理想通りの店内レイアウト・内装で開業できる
なんといっても一番のメリットは、理想通りの店内で
開業できるのが魅力でしょう。
２．壁や床の中の見えない部分も全て新しい
全て新設の為、見えない部分でのトラブルは少ない。
居抜き物件で、漏電や漏水などが発生した場合
過去の工事内容がわからない為、
配管や配線に位置が判明せず
壁を全面外さなければならない・・。
↓
というようなリスクは、図面さえ保存しておけば
回避できます。
床下や壁の裏側などの状態も
ある程度把握できている為、何か事故が
起こった場合も迅速に対応可能でしょう。
スケルトン物件を借りる際のデメリット
１．スケルトン物件は、退去時スケルトン返却の確率が高い
スケルトン物件を借りる場合気を付けて
確認しておきたいのが
『退去時の返却状態のきまり』です。
お店を閉店・移転する場合、
『スケルトン返却のみ』
の場合は、退去時にスケルトンに
戻し返却しなくてはいけません。
居抜き退去も可能なのか、事前に確認しましょう。
貸主側でスケルトン返却の規格などが
厳密に設けられていると、8坪をスケルトンにする
費用も150万円～250万円程かかる場合があります。
退去時の規定については契約前に確認が必須です。
２．基礎設備にも投資しなければならない事も
↑上記のような排水管や給水管などがなく
コンクリートの壁床のみの物件の場合は
全ての引き込み工事から、借主負担で
費用が発生します。
8坪物件のおおまかな試算ですが、
電気・ガス・給水・排水管の区画への
引き込み工事だけで約40～80万円は、
多く工事費用がかかるでしょう。
居抜き物件との比較
店内に何も無い居抜き物件でも
店内レイアウトが妥協できるのであれば、
現状を活用して表装を改装していくのが
初期費用を抑えられるでしょう。
例えば
こちらのように、厨房区画内の
給排水管やガスの引き込み工事の状態が
良好で、エアコンのコンディションも
良好であれば
壁や床などの表装工事のみで
厨房機器類を設置すれば開業する事も
可能でしょう。
詳しくはこちらもご覧ください↓
スケルトン物件を借りた場合の内装費用はいくらかかるのか？まとめ
8坪のスケルトン物件をいちから造った場合
節約して約350万円。
理想を度追及すると
約500万円は必要でしょう。
ミナミ・心斎橋では、1つの店舗が
軌道にのるまで6～8ケ月が必要とされています。
お店が軌道にのるまでのランニングコストを
残す為にも、居抜き物件を上手に活用し、
初期投資を抑えて開業するのが良いのでは
ないでしょうか？
【参考記事】店舗の家賃以外に発生するランニング費用についてはこちらもご参考に↓
最後までお読みいただきありがとうございます。
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