心斎橋でバー経営されている方へ【テナントを解約】するなら今がチャンスです!

心斎橋でバー経営されている方へ【テナントを解約】するなら今がチャンスです!

みなさんこんにちは

ミナミの店舗専門不動産会社の

営業マン平松です。

 

サンアクトが特化している心斎橋エリアで

一番多くビルを保有する日宝土地建物さんは

今年になって入居率100%のテナントがかなり

増えたそうです。

入居率が高い理由は飲食店への【協力金】です。

なので今、ミナミにはテナントの空き物件は

ほとんどありません…。

 

という事はバー経営者の視点で考えると

今なら通常、店舗の造作売買で値段がつきにくい

空中階のバーの居抜き』店舗でも、

高値で売買出来るかもしれないという事です。

 

閉店時期や、退去時期に悩んでいる

バー経営者には、今が手放し時かもしれません。

 

今回は、いつか自分のバーを売却したい方へ

造作売買の手順とコツについて詳しく説明します。

 

【参考記事】

ミナミでBARやスナックをお探しの方へ!今なぜ物件がないのか?について解説

 

飲食店舗の造作売買とは?

 

入居しているテナントの

店内造作物を売買する事です。

 

売買する対象は、基本的には店内に

ご自身が作成された造作物(内装等)や

什器・備品・設備です。

 

【参考記事】

知らなきゃ損!居抜き物件の【造作譲渡】そのメリットとデメリットを【徹底解説】

 

造作売買するための3つの手順

 

実際にどのような流れで造作売買するのか

その手順について説明します。

造作売買手順① 解約予告期間の確認

 

まずはいつ退去したいかを決めて、

契約書の解約予告期間の確認と

解約時の引き渡し状態を確認しましょう。

 

 

造作売買手順② 売買希望金額を決めましょう

 

店内の造作に対して売りたい金額を決めましょう。

 

ここではあまり欲を出さず

逆に自分ならいくらで買うかを目安に

金額を決めるのが早期売却のコツです。

 

自分が売りたい金額を優先するのか?

買って貰う事を優勢するのか?

しっかり考え、金額を決めて下さい。

 

造作売買手順③ 不動産会社に相談

 

売却希望額が決まれば、不動産業者に連絡して

どのように募集をするか決めましょう。

 

物件により、店舗造作売買が禁止されている

ビルもありますので、不動産業者さんや

ビルの管理会社に相談するのは必須です。

【参考記事】

心斎橋の飲食店舗専門不動産営業マンが思う仕事ができる【良い不動産営業マン】とは

バー居抜きテナント造作売買3つのポイント

 

どんなテナントでも売れる訳ではありません。

あくまでも買い手がいるかです。

 

造作売買のコツ① 希少価値がある事

 

希少価値がある事が必須です。

『買いたい方が多く、売りたい方がいない』

このバランスのタイミングでなければ

売るのは困難です。

 

だからこそ空き物件の少ない今であれば、

本来なら店内造作売買の成立が難しい

レジャービル空中階のバー物件でも

買い手が現れる可能性は高くなります。

造作売買のコツ② テナント売却の募集窓口を絞る

 

希少価値を保つ為に、数社からの募集は止めましょう。

相談は数社にしても、募集窓口は1社に絞ること

おすすめします。

 

理由として

窓口が複数になると、市場(物件を、探している方達)に

情報が広がるのが速く、

その情報、さっきの不動産屋でも聞いた・・

となると、希少価値が薄れ、値崩れを起こす原因になります。

 

 

造作売買のコツ③ 募集期間を短くする

 

売却の募集期間をできるだけ短く設定する。

短くて、1ヶ月、長くても、3ヶ月以内での

売却期間をおすすめします。

 

半年、1年とずっと売りを続ける方も

いらっしゃいますが…。

ほとんどの方が、造作売買の成立ができません。

 

希少価値の薄れてしまった物件は

買い手側も価値を感じなくなっています。

 

なるべく、短期勝負をおすすめします。

 

造作売買が成立した場合の3つのメリット

 

メリット① 退去までの解約予告期間を短縮できる

 

店舗の契約には、解約予告期間というものがあります。

心斎橋のレジャービルの契約の場合3ヶ月前予告

一般的です。

 

【3ヶ月前予告の場合:例】

例えば9月末に解約届を提出した場合

退去できるのは12月末になります。

※予告期間の3ヶ月分賃料を貸主様に支払えば即刻退去も可能です。

 

この解約予告期間を短くしたい場合は

即、入居可能な次の入居者を探し、

自分の代わりに賃貸してくれた場合は

特例で、解約予告期間を待たずに

入れ替わり退去が可能になります。

 

メリット② 原状回復せずに退去できる

 

契約書に

退去時は、スケルトンにして返却すること』や

入居時におこなった一部造作を撤去し、

原状に戻し返却すること』などと記載がある場合

退去までに、それらの工事をおこなわなくては

退去できません。

 

 

造作売買や、店内の引継ぎでの入居者がいれば

これらの費用負担を失くして退去が可能になります。

 

【参考記事】

バーやスナックの居抜き物件退去時の【原状回復義務】で気をつける点を解説

メリット③ 売買金額の収入が得れる

 

ご自身が作成した、設備や内装に値段がつけば

本来は退去費用がかかるところが収入が得れます。

 

【参考記事】

移転・閉店のサポート

バー経営者の方へ解約するなら今がチャンスです!まとめ

 

今、空き物件の少ないミナミ心斎橋では、

普段なら、造作売買の成立しにくい

空中階のバー』テナントでも

希少価値が高いという観点から

造作売買が成立しやすいのでは、ないでしょうか?

 

閉店時期を悩まれているオーナーさんや

退去予告期間を短くしたいオーナーさんは

ぜひこの機会に、ミナミ心斎橋エリアに特化した

サンアクトへご相談いただければと思います。

 

弊社は、心斎橋エリアの飲食店舗に特化して10年以上

これまでに500件以上の仲介実績があります。

 

店舗売却などお気軽にご相談ください。

最後までお読みいただきありがとうございました。
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